在美国的房产是直接卖，还是做1031置换？

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新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税，只有投资物业之间才可以进行「同类置换」。

读者问：✦

我准备在2022年3月出售纽约的房子，售价约为120万元，房产经纪提成 4%。我是在2012年以70万元的价格购买了这所房子，首付为30万元，现在抵押贷款余额约为 29.5万元。我计划工作到2022年底，然后搬到另一个免税或州所得税很低的州，购买一套住房，还有另一套用于出租。2023年我计划开房车旅行，不工作，所以收入来源只有出租收入。

（1）我是否满足25万元售房豁免？我的资本利得大概49万元（高于豁免额），购买另一所房子是否有助于减少资本收益税？

（2）纽约住房有很多装修费用，之前也用家庭办公室，这些费用是否售房时可用？

（3）我还计划出售新泽西的出租房（之前有做折旧），并在外州再购买出租房，怎么处理省税？

（4）我在纽约出售房屋的资本收益会推高收入水平吗？

（5）如何做1031置换？如果新房低于旧房价格，是否就不能做？如果不做1031置换，我在2023年而不是2022年出售它会有所不同吗？

豁免额 仅适用于自住房

回答如下：✦

你可以享有25万元豁免额，只要满足过去五年拥有产权并作为主要居所（Main Home）住满两年的条件，这里的两年不必连续，也不必同期，比如居住了一年后将房屋出租，出租三年后收回再自住一年，其后再出售，同样符合免税规则。五年期是在售出后用来计算自住的时间长短，并不意味着必须要持有房屋满五年，卖出时也不必非得自住，即便当时在出租也无妨。豁免额仅适用于自住房，纳税人每两年可享受一次。

资本利得需要上税，亏损则不予扣除。你在计算盈亏时，是用卖房售价（Sale Price）减去售房开支（Selling Expen.............

原文转载：http://fashion.shaoqun.com/a/718481.html

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